pengertian hak atas tanah
Rabu, 05 Agustus 2009
1. Pengertian Hak Atas Tanah
Hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang, untuk memakai tanah yang diberikan kepada orang dan badan hokum. Pada dasarnya tujuannya memakai tanah (secara universal) adalah untuk memenuhi 2 (dua) jenis kebutuhan, yaitu :
a. Untuk diusahakan, misalnya usaha pertanian, perkebunan, perikanan (tambak) atau peternakan
b. Untuk tempat membangun sesuatu (wadah), misalnya untuk mendirikan bangunan, perumahan, Rumah Susun (gedung bangunan bertingkat), Hotel, Proyek Pariwisata, Pabrik, Pelabuhan dan lain-lainnya.
Setiap hak atas tanah memberikan kewenangan memakai suatu bidang tanah tertentu, untuk memenuhi kebutuhan tertentu. Kewenangan memakai dalam arti menguasai, menggunakan dan mengambil manfaat dari suatu dari suatu bidang tanah tertentu yang dihaki. Dalam rangka memakai tanah mengandung kewajiban untuk memelihara tanah termasuk menambah kesuburannya serta mencegah kerusakannya (Pasal 15 UUPA).
Pemakaian tanah tersebut harus sesuai dengan tujuan pemberian dan isi hak atas tanahnya serta menurut peruntukkannya sebagaimana ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah yang berlaku di Daerah yang bersangkutan (Kabupaten/Kota).
Karena pengertian tanah adalah permukaan bumi (Pasal 1 ayat 4 dan Pasal 4 ayat 1 UUPA), pemakaiannya untuk keperluan apapun, selalu meliputi penggunaan sebagian tubuh bumi dibawahnya dan sebagian ruang diatasnya, sesuai dengan tujuan pemakaiannya.
Sedang ruang diatas tanah dan tubuh bumi bukan milik pemegang hak, namun boleh digunakan oleh setiap pemegang hak dalam rangka memenuhi keperluannya atau tujuannya menggunakan tanah yang bersangkutan.
UUPA menetapkan 4 (empat) jenis hak atas tanah untuk keperluan pribadi maupun untuk kegiatan usaha. Untuk keperluan pribadi perorangan warga Negara Indonesia adalah Hak Milik (Pasal 20 s/d 27 UUPA). Sedang untuk keperluan usaha adalah Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. Dan Hak Pakai dapat pula digunakan untuk keperluan khusus.
2. Hak-Hak Atas Tanah Dalam Hukum Tanah Nasional (HTN)
I. Hak-hak tanah dalam HTN pada dasarnya meliputi :
a. Hak-hak atas tanah yang primer
yaitu hak-hak atas tanah yang diberikan oleh Negara dan bersumber langsung pada Hak Bangsa Indonesia atas tanah.
Jenis hak atas tanahnya adalah :
1. Hak Milik, baca pasal 20 s/d 27 UUPA
Hak turun menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai oleh orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6 (yang mengandung fungsi sosial). Turun temurun berarti dapat dikuasai tanahnya secara terus menerus dan akan beralih karena hukum kepada ahli warisnya.
Terkuat dan Terpenuh berarti penguasaan tanahnya. Tidak terputus-putus dan kewenangan pemilik untuk memakai tanahnya untuk diusahakan maupun untuk keperluan membangun sesuatu selama peruntukan tanahnya belum dibatasi menurut RTRW yang berlaku. Adapun ketentuan-ketentuan tentang hak milik adalah sebagai berikut :
- Hak milik hanya khusus untuk perorangan yang mempunyai kewarganegaraan Indonesia saja (pasal 21 ayat 1 dan ayat 4 UUPA), bisa dipakai sendiri, atau dipakai orang lain.
- Hak milik dapat beralih (karena hukum) atau dialihkan (karena pemindahan hak) kepada pihak lain dibebani hak baru dengan HGB, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Usaha bagi Hasil maupun Hak Menumpang (pasal 20 dan 24 UUPA).
- Dapat dijadikan jaminan pelunasan utang dengan dibebani Hak Tanggungan (pasal 25 UUPA).
- Dapat diwakafkan (Pasal 49 UUPA).
- Hak milik wajib didaftarkan dan mempunyai sertifikat sebagai tanda bukti hak (pasal 23 UUPA yo
- Hak milik dapat dijual atau dibebaskan haknya.
2. Hak Guna Usaha, (baca pasal 28 s/d 34 UUPA dan pasal 2 s/d 18 PP No. 40 Tahun 1966)
Hak ini memberikan wewenang untuk menggunakan tanahnya yang langsung dikuasai Negara untuk usaha pertanian, yaitu perkebunan, perikanan dan peternakan selama jangka wakti tertentu, yaitu 25 tahun dan 35 tahun dapat diperpanjang jangka waktunya 25 tahun dan jika tanahnya masih diperlukan dapat diperbaharui haknya, yaitu diberikan kembali selama 35 tahun. Sedang untuk perusahaan dalam rangka penanaman modal dapat diberikan sekaligus 95 tahun (pasal 11 PP No. 40/1996). HGU dapat diberikan kepada warga negara Indonesia dan Badan Hukum Indonesia. HGU harus diatas tanah negara.
3. Hak Guna Bangunan (baca pasal 35 s/d 40 UUPA dan pasal 19 s/d 38 PP No. 40 Tahun 1996
Hak ini memberikan wewenang untuk mendirikan bangunan diatas tanah kepunyaan pihak lain (tanah negara atau tanah Hak Milik), selama jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang jangka waktunya 20 tahun dan jika masih diperlukan dapat diperbaharui hak tersebut. Untuk perusahaan dalam rangka penanaman modal dapat diberikan sekaligus untuk 80 tahun (pasal 28 PP No. 40/1996). HGB hanya dapat diberikan kepada warga negara Indonesia dan Badan Hukum
4. Hak Pakai (pasal 41 s/d 43 UUPA dan pasal 39 s/d 58 PP No. 40 Tahun 1966) Hak ini memberikan wewenang untuk menggunakan tanah kepunyaan pihak lain (tanah negara atau tanah Hak Milik) selama jangka waktu tertentu, yaitu 25 tahun dan dapat diperpanjang jangka waktunya 20 tahun dan jika masih diperlukan dapat diperbaharui hak tersebut. Untuk perusahaan dalam rangka penanaman modal dapat diberikan sekaligus 70 (pasal 48 PP No. 40/1996) tahun. Tanah dengan Hak Pakai dapat digunakan untuk mendirikan bangunan atau usaha pertanian. Hak Pakai dapat diberikan kepada :
a. Warga Negara Indonesia,
b. Badan Hukum Indonesia,
c. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia,
d. Badan Hukum Asing yang mempunyai kantor perwakilan di Indonesia,
e. Departemen, Lembaga Non Departemen dan Pemerintahan Daerah,
f. Badan keagamaan dan sosial,
g. Perwakilan Negara Asing dan perwakilan badan Internasional.
b. Hak-hak atas tanah yang sekunder
yaitu hak-hak atas tanah yang diberikan oleh pemilik tanah dan bersumber secara tidak langsung pada Hak Bangsa Indonesia atas tanah. Hak atas tanah yang sekunder disebut pula hak baru yang diberikan di atas tanah Hak Milik dan selalu diperjanjikan antara pemilik tanah dan pemegang hak baru dan akan berlangsung selama jangka waktu tertentu
Jenis hak atas tanah yang sekunder adalah sebagai berikut:
1. Hak Guna Bangunan (pasal 37 UUPA yo pasal 24 PP No. 40/1996)
2. Hak Pakai (pasal 41 UUPA yo pasal 44 PP No. 40/1996)
3. Hak Sewa (pasal 44 dan 45 UUPA dan Hak Sewa atas tanah pertanian pasal 53 UUPA dan pasal 44 dan 45 UUPA)
4. Hak Usaha Bagi Hasil (pasal 53 UUPA yo UU No. 2 Tahun 1960 tentang “Perjanjian Bagi Hasil”
5. Hak Gadai atas Tanah (pasal 53 UUPA yo pasal 7 UU No. 56 Prp. 1960)
6. Hak Menumpang (pasal 53 UUPA)
Hak-hak atas tanah tersebut dapat diberikan di atas :
- Tanah Negara (tanah yang langsung dikuasai oleh Negara),
- Bagian-bagian Tanah Hak Pengelolaan (baca halaman 14),
- Tanah Hak Milik.
